石台县中街、老街片区老旧小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案

为有序推进县城中街、老街片区老旧小区改造项目，切实保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）、《安徽省国有土地储备办法》（省政府令第177号）、《安徽省人民政府关于全省征地片区综合地价标准的通知》（皖政〔2023〕62号）、《池州市人民政府关于公布各县区被征收土地地上青苗及其它附着物补偿标准的通知》（池政秘〔2020〕165号）等法律法规及文件有关规定，结合我县实际，制定本方案。

一、征收目的和范围

（一）征收目的。根据公共利益需要，打通牯牛降中路，改善本区域人居环境，提升城市形象，打造精致县城。

（二）征收范围。中街、老街片区牯牛降中路建设范围内及周边零星土地上建筑物、构筑物和其他附属物设施（详见规划红线图）。

二、征收主体与实施部门

本次国有土地及土地上建筑物、构筑物和其他附属物设施征收主体为石台县人民政府，征收主管部门为石台县城市重点工程建设中心（县房屋征收中心），委托征收实施单位为仁里镇人民政府。

三、征收期限 

自方案公布之日起90日内签订土地和房屋征收补偿协议并搬迁完毕。

四、征收安置户的确定

以房屋所有权证、土地使用权证或经界定并确权的成幢住宅作为征收安置户确立依据。

五、土地和房屋征收补偿安置方式

土地收回采取货币补偿方式，对采取货币化补偿方式的，对被征收房屋占地以外的国有土地使用权进行补偿，其中对划拨性质的国有建设用地按照58800元∕亩予以补偿；对出让性质的国有建设用地，按城区基准地价予以补偿（扣除使用年限）。对采取产权调换方式的，按土地收回全面积进行补偿，其中对划拨性质的国有建设用地按照58800元∕亩予以补偿；对出让性质的国有建设用地，按城区基准地价予以补偿（扣除使用年限）。

本项目区房屋征收采取货币化补偿和产权调换相结合的方式，供被征收户选择。如被征收房屋为单位公房，由评估公司参照《池州市人民政府关于公布各县区被征收土地地上青苗及其它附着物补偿标准的通知》（池政秘〔2020〕165号）文件标准进行评估，采取货币补偿。

（一）货币化补偿。

货币化安置分为货币补偿安置和“购房券”安置两种形式。房屋价值评估流程如下：

（1）征收工作组依据有关程序将选择房地产评估机构的名单印发给被征收人，由被征收人选择。若被征收人协商一致选择一家房地产价格评估机构的，由仁里镇人民政府、被征收人（代表）与评估机构三方共同签订委托评估合同进行评估作业；协商选定不成的，过半被征收人选择同一家评估机构的，按多数意见确定评估机构；未达成多数（过半）一致意见的，由征收人与被征收人共同委托公证抽取确定并进行公告。

（2）被征收人对评估结果有异议的，应自收到评估报告之日起10日内，向评估公司提出书面复核申请，并指出评估报告存在的问题。评估公司自收到申请之日起10日内应给予答复。

1. 货币补偿安置。货币补偿安置款由被征收房屋市场评估价值（按其所在区域房屋市场价值进行评估）、被征收房屋装修及附属物补偿费（由评估公司参照《池州市人民政府关于公布各县区被征收土地地上青苗及其它附着物补偿标准的通知》（池政秘〔2020〕165号）文件标准，据实丈量登记、测算、结算,下同）、6个月临时安置费、搬迁费、签约奖励和搬迁奖励共6个部分构成。

2. “购房券”安置。“购房券”安置方式是指被征收人在政府不再建设安置房的前提下，由房屋征收部门参照就地或就近实施产权调换安置政策，在给予适当奖励的基础上，根据补偿价值出具“购房券”，被征收人持“购房券”在县城规划区范围内自主购买现房的一种安置方式。

“购房券”价值由以下3个部分合并计算构成：

（1）被征收房屋为住宅的，合法建筑面积加上按被征收房屋合法建筑面积20%计算的公摊补助面积，以合计面积按其所在区域房屋市场评估价计算的补偿款；被征收房屋为经营性用房的，合法建筑面积按其所在区域门面市场评估价计算的补偿款。

（2）被征收房屋装修及附属物补偿、土地补偿、6个月临时安置费、搬迁费、签约奖励和搬迁奖励。

（3）被征收人房屋合法建筑面积（其中，住宅按被征收房屋合法建筑面积与补助的20%公摊面积之和计）不足政策户型（90平方米）的，其不足政策户型面积的部分可享有按其所在区域房屋市场评估价的30%的补助款。

（二）产权调换。

1. 允许产权调换的房屋是指经认定为合法建筑予以补偿的主房，根据被征收户主房面积在安置房中按1：1.2比例系数进行调换，并按照以下方式进行差价找补。

（1）安置房政策户型确定为90平方米。安置房面积超出被征收房屋调换面积（含1：1.2比例系数）的，在安置房政策户型以内的超出部分由被征收人按安置房成本价2450元/㎡的70%与征收人结算，在安置房政策户型以外的超出部分按安置房成本价2450元/㎡结算。

（2）被征收房屋调换面积（含1:1.2比例系数）超出安置房面积的，若超出面积不足政策户型面积60%，其超出部分按3500元/㎡由征收人对其进行货币补偿；若超出面积达到并超过政策户型面积60%，可安排2套安置房，对安置房面积超出被征收房屋调换面积（含1：1.2比例系数）部分按安置房成本价2450元/㎡由被征收人与征收人进行结算。

2. 产权调换的房屋来源于政府存量安置房，不同房屋的楼层差价参照县旧城改造政策执行。

3. 被征收房屋、装潢及附属物等由评估公司按《池州市人民政府关于公布各县区被征收土地地上青苗及其它附着物补偿标准的通知》文件标准，据实丈量登记、测算、结算。

4. 为保障居住条件，享受最低生活保障的，被征收户房屋为其家庭唯一住房且居住面积不足60平方米的，按60平方米计算。

5. 对于家庭人口多，房屋建筑面积小，按现行房屋征收政策房屋被征收后无法满足居住、且不符合分户条件的被征收户，可按照人均居住面积30平方米的标准确定安置房套数，确定方法按照产权调换的相关政策执行。30平方米和家庭人数（原则上以户籍登记的人数为准）乘积与调换面积（含1：1.2比例系数）的差额部分按安置房价格的70%购买安置房，安置房面积超出30平方米和家庭人数（原则上以户籍登记的人数为准）乘积部分按安置房价格购买。

6. 征收工作组入户调查、勘察和丈量时，被征收人应予以配合，并提供房屋所有权证、土地使用权证等相关证件资料。

7. 安置区的土地为国有划拨性质，每套安置房可独立办理不动产权证，由安置户申请办理，县不动产登记中心严格按照相关政策办理。安置房土地需办理国有出让的，依据《石台县人民政府办公室关于规范安置房土地使用权登记管理工作的通知》（石政办秘〔2013〕36号）由安置户自行办理并补缴相应宗地的土地出让金。

（三）被征收人拒绝入户调查、勘察和丈量的，仁里镇人民政府将委托相应资质的评估机构在查阅其房屋、土地登记档案资料、走访调查、拍照录像、勘察测绘后，参照货币化补偿方式形成补偿结果。

六、合法建筑认定与处理

（一）有产权证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证的按登记用途和实测面积计算。

（二）未登记的住宅房，由当事人提供户籍、房屋来源证明等资料，提交征收工作组进行认定与处理。

（三）如被征收房屋主房中无厨房和卫生间，在附属建筑中有厨房和卫生间，分别按9㎡和5㎡的标准计入主房面积（每户只按一个厨房和一个卫生间计入主房面积，如主房中已有厨房和卫生间，则不享受此政策）。其厨房和卫生间不足9㎡和5㎡的按实际面积计入主房面积。其它附属建筑均不计入主房面积，采用货币补偿，补偿标准按照砖混结构1110元/㎡、砖木结构990元/㎡、简易结构625元/㎡、棚125元/㎡执行。

（四）因规划区内有部分砖木结构房屋，本着让利于民原则，参照周边县区的做法，阁楼补偿标准按照以下标准执行，即檐口2.2米以上（含2.2米）按阁楼面积的50%纳入主房面积，剩余阁楼面积不予补偿；檐口1.7米（含1.7米）—2.2米按阁楼面积的35%纳入主房面积，剩余阁楼面积不予补偿；檐口1.3米（含1.3米）—1.7米按阁楼面积的20%纳入主房面积，剩余阁楼面积不予补偿；檐口1米（含1米）—1.3米按阁楼面积的10%纳入主房面积，剩余阁楼面积不予补偿。阁楼檐口高度为前后檐高度均值。

七、奖励和补助

（一）签约奖励。

对按期签约的被征收户给予签约奖励，按认定的主房100元/平方米给予奖励，单户奖励款低于5000元的按5000元给予奖励。此奖励在被征收户搬迁后一并结算，在期限内未搬迁的不予奖励。

（二）搬迁奖励。

对按规定签订协议书、在规定时间内搬迁完毕并交付拆除的给予搬迁奖励，奖励标准为按认定的主房200元/平方米结算，单户奖励款低于10000元的按10000元给予奖励。

（三）临时过渡安置费（住宅房）。

按经认定的主房面积，自搬迁完毕之日起每月8元/㎡付给被征收户临时过渡安置费，不足1200元/月的按1200元/月计发。按上述标准一次性补助6个月。

（四）搬迁费。

1. 住宅房屋按经认定的主房面积8元/㎡补助搬迁费，搬迁费不足1500元的按1500元计发。

2. 办公用房按实际使用面积8元/㎡计发。经营、生产、仓储用房按实际经营面积8元/㎡计发；有重型机械设备的按重型机械所在房屋建筑面积按评估价格计发。

（五）停产停业损失费。

对实际正在生产、经营用房按每月25元/㎡给予停产停业损失补助，共补助12个月；办公、仓储用房按每月5元/㎡给予停产停业损失补助，共补助12个月。

八、其它相关规定

（一）“购房券”使用时效及范围。

被征收人在签订征收补偿协议并搬迁腾空后领取“购房券”，持房屋征收部门出具的“购房券”，可以选择房地产开发企业提供的商品房。从发放“购房券”之日起超过6个月期限未选购房屋的，“购房券”自动失效，由房屋征收部门按本方案的货币补偿方式结算。

（二）“购房券”使用要求。

1. “购房券”作为购房支付凭证，除本人使用外，其配偶和直系亲属也可使用，但不得出让、倒卖；用于购房资金原则上不得少于“购房券”票面金额的80%。

2. 被征收人持“购房券”购买商品房，直接与房地产开发企业签订商品房买卖合同。

3. 被征收人持“购房券”购买房地产开发企业的商品房，购房款大于“购房券”票面金额的部分由被征收人自行承担，购房款小于“购房券”票面金额的部分由房地产开发企业以现金形式支付给被征收人。

4. 被征收人持“购房券”购买商品房的，由房屋征收部门与其房产开发企业按收取的“购房券”票面金额统一结算。

5. 被征收人使用“购房券”购房，税收政策及办证有关费用按照有关规定执行。

（三）房屋征收范围确定公布后，任何单位和个人不得进行下列不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的不予补偿。

1. 新建、扩建、改建任何建筑物、附属物、构筑物；

2. 擅自改变房屋和土地的性质和用途；

3. 房屋转让、租赁和抵押，装饰、装修房屋和广告设置等；

4. 以被征收房屋为注册地址办理市场监管注册登记手续；

5. 以新栽树木、花草等其它不当方式增加补偿费用的行为。

（四）协议签订前，被征收人应当配合征收部门进行调查登记。被征收房屋存在以下情形的，被征收人应如实向征收部门报告：

1. 被抵押；

2. 已出租；

3. 被查封；

4. 权属有争议；

5. 出售后尚未办理转移登记手续；

6. 继承或遗赠纠纷；

7. 有碍征收的其他情形。

逾期不报告的，自行承担不利的法律后果。

九、协议签订与依法征收

（一）仁里镇政府与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、违约责任和奖励补助等事项，签订征收补偿协议。

协议签订后被征收人按协议约定时间搬迁，并将房屋及附属物交由仁里镇政府统一组织拆除。逾期未搬迁的，按相关法律法规执行。

（二）房屋征收工作人员在征收与补偿工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，将责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任并给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。被征收人不得采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的土地和房屋征收工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十、附则

（一）本方案未尽事宜，按照相关法律法规及我县有关政策规定执行；

（二）本方案由仁里镇政府、县住建局、县自然资源和规划局共同负责解释。